一套房已抵押给银行，家电厂再接受抵押担保赊销时怎样测算残余价值？

对银行已有抵押的房屋，家电厂应按“可实现房价，扣除依法先受偿的金额及不重复计入的处置支出”估计残余价值，再与拟赊销金额比较。这个计算有两个前提：本厂能够依法取得抵押登记，且前顺位担保范围已经查清。客户声称房子价值高、银行贷款只剩一点，尚不足以据此批准发货。

一一笔80万元赊销，怎样从110万元余值变成缺口

以下是一组假设，用来说明审批过程。顺德某家电厂拟向经销商赊销80万元；经销商提供一套估价300万元的房屋，银行本金余额为190万元。销售算出300减190等于110万元，于是在表上填写“足额覆盖”。

财务复核后发现，300万元是房主自己的挂牌价，银行材料仅显示某日一笔借款的本金，抵押还可能覆盖其他债权。房屋有人占用，能否迅速交付也尚未核实。审批表需逐项补上数据出处，不能沿用未经核对的110万元。

如果专业估价结合房屋状况，提出本情景下可实现价格暂按260万元；先受偿金额经核查仍按190万元；其他相关处置净支出估计10万元，且没有其他优先权利和先债增长，则剩余60万元。此时80万元货款已有20万元保障缺口。上述估价与支出均是假设，不能当作固定折价率或收费标准。

所以审批人员应保留最初110万元的演算，同时写明为何调整到60万元。只把最终数字改小，无法说明是价格下降、先债增加，还是新增了费用，更不利于下一批订单重新核算。

二三个栏目，都要有能复核的出处

房屋这一栏，登记查询要与拟担保的住宅准确对应。位置、权利人、共有情况、抵押和权利限制需要看当前资料，旧产权证照片不能代替当期状态。经销商使用配偶或其他人的房屋担保，应由有处分权限的人依法作出有效安排，不能让经销商仅凭关系代签。

对于依法被查封等不得抵押的情形，应依《民法典》第三百九十九条审查，不能把“这房子肯定是他的”当作登记准入结论。房屋抵押权依第四百零二条在登记时设立，抵押合同签字与物权取得应分别验收。[民法典](https://www.mee.gov.cn/home/ztbd/2022/sthjpf/fgbzjd/202405/t20240513_1073122.shtml)

银行这一栏，把抵押合同与借款、授信材料关联到同一登记项。手机还款页可能只显示其中一笔贷款；账单时间还要与审批基准日对齐。房主配合查询和提供资料时，应在合法授权范围内操作，无需收集无关流水或其他个人隐私。

价格这一栏，注明估价时间、依据和对占有状态的假设。房主装修投入、附近最好房源报价、经纪人口头承诺，都可能偏离这套房的实际成交条件。存在合法租赁或其他影响交付的权利时，要把处理时间及成本纳入评估，不应默认执行后立刻空房交付。

房主、借款人、经销商还可能是三个人。例如房主以住宅担保企业经营贷，又拟用同一住宅支持经销商赊购家电。银行贷款与货款是否由同一人承担，并不改变核查该住宅已经负担哪些权利的必要性。登记列有不止一个先抵押项时，测算须逐项查明，不能因为客户统称“银行按揭”，便遗漏另一笔经营贷的担保。

可在资料底稿里逐行写下登记证明编号、抵押权人、普通或最高额类型、债权材料日期、核实金额及缺失附件。同一家银行的不同登记项也不宜自动合并。某抵押项已经偿清，应核实债权消灭与登记注销状态；未完成必要核验前，不把它当作已腾出的登记位置。

估价材料引用同小区成交的，还应说明可比房源是否接近本房的户型、楼层、电梯条件、装修及维护状况。面积一样不表示价格完全相同；将一套精装修空房的挂牌价，直接套到需要维修、有人占有的住宅，会掩盖折价因素。厂方无需自己决定专业评估参数，但可以要求估价意见解释这些差异。

处置净支出也可列出待确认清单，包括评估、必要保管及交易相关支出由何方承担。哪些依法实际发生、哪些只是假设，应在表上标明。客户承诺未来承担这些费用，尚未证明其届时有支付能力，不能立即把全部预计支出从风险表中删除。登记证书、余额证明、估价意见和费用清单各回答一个问题，四份资料齐备后再汇总数字。

三银行第一顺位，不能只看今天剩余多少本金

《民法典》第四百一十四条对同物多次抵押的清偿顺序作出规定，已登记抵押按登记时间先后确定相应顺位。本厂晚于银行登记，后顺位的受偿需要面对前顺位的实际占用。[民法典](https://www.mee.gov.cn/home/ztbd/2022/sthjpf/fgbzjd/202405/t20240513_1073122.shtml)

抵押担保范围与银行本金分开列。依第三百八十九条核查合同范围，可能涉及利息、违约责任及实现担保物权的费用。已发生金额、预计增长和仅可能发生的项目应有不同标记；估计处置净支出时，已经计入先债范围的同一费用不能再扣一次。[民法典](https://www.mee.gov.cn/home/ztbd/2022/sthjpf/fgbzjd/202405/t20240513_1073122.shtml)

本金核查也要排除“月供”误读。一期还款可能包含本金和利息，不能用月供金额乘已还月数，直接从原贷款本金中扣减。分期还款后余额应据银行当期材料核实。企业准备按预计受偿日计算增长时，要记录采用的利率、期间和是否已有逾期，不能凭空叠加罚息。

遇到银行最高额抵押，要再问一个问题：目前低余额，是因为贷款已经进入清偿收尾，还是授信期间仍可继续形成债权？第四百二十条涉及一定期间内连续债权的最高额担保，第四百二十三条规定债权确定的有关情形。登记最高额不等于当前实际欠款，但余额低也不等于其余空间都能安全留给后顺位。[民法典](https://www.mee.gov.cn/home/ztbd/2022/sthjpf/fgbzjd/202405/t20240513_1073122.shtml)

沿用前面的假设，如果前顺位实际占用后来增至230万元，260万元处置价扣除230万元及10万元相关净支出，只剩20万元；若处置价降为220万元，其他条件仍为190万元及10万元，也仅余20万元。这两种风险来源不同，都可能使80万元赊销只获得部分保障。

这两列应与基准情景并排保存：

两种风险若同时发生，220万元处置价已经不足覆盖230万元先债与上述支出，后顺位不应在该情景下继续计入正的保障价值。算式的负差额不表示抵押房主当然另欠家电厂这笔差额；货款债务人、第三方抵押人的责任范围仍须分别认定。

企业没有取得足够材料，不能宣称已经确认未来先债上限；也不宜简单把登记最高额当成实际欠款进行结算。审批可采用有证据基础的谨慎情景，并要求补足资料、减少授信或另增有效担保。客户说“不会再借”，不直接改变银行担保权利；银行出具余额证明，也不等于放弃顺位。

四每次新增赊销，重新核对房屋保障

接受担保后，仍须核对本厂登记担保的债权与实际订单是否相符。担保只覆盖指定货款时，不能把所有未来合作都纳入；采用依法登记的最高额安排时，也要确定期间、范围和限额。厂方拟抵押债权人名称，应与实际享有货款债权的主体对应，集团销售公司与生产厂不能混填。

连续赊销还应记录累计未收回本金、相应费用及新订单。假设旧欠款60万元，客户支付20万元，随后又要求发出30万元货物，新的本金敞口变为70万元。客户有还款行为，并不说明敞口必然下降。与房屋当期残值相比后，才能判断是否符合已经批准的信用额度；这个算例也不代表企业必须按某个固定比例授信。

拟暂停新增赊销、要求预付款或补充担保，应对照原合同权利及有效协商办理，不能为降低风险擅自拒绝已有明确交付义务的订单。房价下降也不授权企业自行进房占有或驱赶居住人。需要实现抵押权时，应按相应法律条件和程序处理，不能将抵押书改写成欠款即归本厂所有。

五佛山孟翔律师实务提醒

孟翔律师（个人唯一电话及微信号：13923202036），广东佛山执业律师，广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士，长期关注企业债权清收及赊销风险管理。

顺德家电企业可以在每次批准较大新增账期时，更新同一张担保核算表：登记是否完成，先债资料截至何日，可实现价格采用什么依据，本批加入后敞口是多少。算不清的部分应明确留白并限制依赖，不要靠销售对客户的信任补成“足额”。第二顺位抵押是否值得接受，最终取决于实际保障、处理成本与企业能承受的风险，而非一张高房价截图。