借款合同写有房产抵押但没有登记，债权人还享有优先权吗？

佛山一名出借人与借款人签订借款合同，写明“以顺德区某套商铺提供抵押担保”，并收取房产证复印件。借款到期后，借款人没有还款，该房产却被另一名债权人查封。出借人主张自己签约更早，应当先从房产拍卖款中受偿。

签订在先不等于抵押权设立在先。以房屋等不动产设定抵押，应依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立。没有登记，债权人原则上不能以抵押权人身份主张拍卖价款优先受偿；借款债权、抵押合同责任和补办登记请求仍需分别处理。

一、先把借款债权与抵押权分开

借款合同证明的是借款人负有还本付息义务。抵押担保解决的是债务不履行时，债权人能否就特定房产变价款优先受偿。

借款已经实际交付，合同合法有效，即使抵押权没有设立，借款人仍应按约还款。债权人可以起诉请求本金、合法利息及相应费用，不能因抵押登记缺失便认定借款不存在。

抵押权属于担保物权，需要满足法定公示要求。房产抵押以登记为设立条件，合同中的抵押文字无法单独替代登记。

二、没有登记时为何不享有物权优先顺位

《民法典》第四百零二条规定，以建筑物、建设用地使用权等财产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

抵押登记向其他交易人和债权人公示房产负担。登记簿没有抵押记载，外部主体无法仅凭借款人私下签署的合同判断权利顺位。

房产后来被其他债权人查封、拍卖，未登记债权人只能依据普通债权参与受偿，不能以签约日期早于查封日期为由取得抵押优先权。

三、抵押合同可能仍然有效

《民法典》第二百一十五条确立合同效力与物权变动相区分的规则。不动产抵押合同依法成立后，未办理登记不当然影响合同效力。

抵押人对房产有处分权，合同对抵押财产和被担保债权能够识别，又不存在法定无效事由，双方仍受办理登记等约定义务约束。

抵押合同有效不等于抵押权已经产生。前者支持债权人请求履行登记义务或承担违约责任，后者才产生针对房产的优先受偿效力。

四、借款合同中的一句抵押约定是否足够

抵押合同应采用书面形式，一般载明被担保债权、债务履行期限、抵押财产和担保范围。抵押条款可以写在借款合同中，不必另用一份名为“抵押合同”的文件。

条款只写“用名下房产抵押”，借款人名下有多套房屋，无法确定具体标的，办理登记和主张违约都会面临障碍。应写明产权人、坐落、不动产权证号、面积和共有情况。

合同写明“房产证交由出借人保管”，只能证明资料交付。保管证书不会设立抵押权，也不会阻止产权人依法申请补证或处分房产。

五、房产仍在抵押人名下时可以请求办理登记

担保制度司法解释第四十六条规定，不动产抵押合同生效后未办理登记，债权人请求抵押人办理抵押登记，法院应予支持。

债权人发现遗漏后，应立即查询不动产登记簿，确认房产所有权、查封、预告登记、居住权和既有抵押。房产仍具备登记条件时，可书面催告抵押人共同申请登记。

抵押人拒绝配合，债权人可依法起诉请求办理。诉讼期间还应评估行为保全或财产保全，防止房产再次转让或新增权利负担。

六、补办登记后的顺位从何时计算

房产抵押权自实际登记时设立，补办登记不会把物权顺位追溯到原合同签订日。此前已经登记的抵押权，顺位不因早期合同存在而后移。

同一房产有多个已登记抵押权，清偿顺序原则上按登记时间确定。债权人应在放款前完成登记，避免把“承诺会登记”当成已经取得担保。

房产已经被法院查封后，登记机关是否还能办理抵押登记要看查封效力和登记规则。债权人不能期待在执行阶段通过补登记越过在先查封或在先担保权。

七、抵押人转卖房产导致无法登记时怎样追责

抵押人违反合同把房产转让给他人并完成登记，导致原债权人无法取得抵押权，属于可归责于抵押人的原因。

依担保制度司法解释，债权人可请求抵押人在约定担保范围内承担责任，但不得超过抵押权能够设立时抵押人应承担的责任范围。这里是基于抵押合同的责任，不等同于对现房产享有抵押权。

责任上限还要考虑房产可实现价值、在先权利、担保范围和主债权余额。房产价值不足时，不能脱离假设抵押权成立后的实际受偿能力要求抵押人承担无限责任。

八、因非抵押人原因不能登记时责任有所不同

房产因不可归责于抵押人的原因灭失、被征收，导致无法办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定担保范围内承担责任，法院不予支持。

抵押人已经取得保险金、赔偿金或征收补偿金，债权人可依法请求其在所获金额范围内承担赔偿责任。应核对给付主体、金额和支付时间。

若无法登记源于登记机构过错，当事人还可依司法解释请求登记机构依法承担赔偿责任。登记申请材料、受理回执和退件理由需要完整保留。

九、房产由配偶或第三人所有时要审查授权

借款人写明用配偶、父母或公司名下房产抵押，不代表所有权人已经提供担保。抵押合同应由产权人签署，代理签署要有合法授权或事后追认。

共有房产还要查明共有方式和其他共有人的意思表示。登记机构要求共同申请时，未经共有人同意难以完成抵押登记，合同责任也要按签约主体和权限判断。

公司以房产为股东、实际控制人或他人债务提供担保，还涉及公司决议、代表权限和相对人合理审查。仅凭法定代表人在借款合同上签字，不能跳过公司法和担保制度的审查。

十、房产本身不得抵押时合同后果不同

依法被查封的房产、权属不明或有争议的财产，以及法律规定不得抵押的其他财产，不能通过事后补登记取得抵押权。

违法建筑作为抵押标的，抵押合同效力要依担保制度司法解释第四十九条判断。一审法庭辩论终结前补办合法手续，处理结果可能变化。

债权人放款前应查验不动产权证和登记簿，核对规划用途、土地性质、查封及共有情况。只看房产外观和市场估价，无法确认法律上的可抵押性。

十一、房产后来设立登记抵押会产生什么结果

借款人先向甲承诺抵押却未登记，随后为乙办理抵押登记，乙原则上取得登记抵押权。甲不能仅凭合同时间更早要求优先于乙。

甲可审查借款人违反办理登记义务的责任，以及乙取得抵押权过程中是否存在其他影响效力的事实。不能因乙知道甲持有借款合同，就当然认定乙的已登记抵押权无效。

若借款人通过虚假债务、恶意串通设立抵押损害债权，债权人可依据具体证据评估确认无效、撤销或执行异议等路径。这与普通的未登记顺位问题需要分开。

十二、执行和破产中未登记债权怎样申报

房产进入执行，未登记债权人可以依据生效法律文书申请执行债务人财产，或依分配规则申报普通债权。其对房产价款没有抵押优先顺位。

抵押人进入破产程序，未登记债权人也不能只凭抵押合同主张对房产别除受偿。债权申报时应分别说明主债权、抵押合同和可能存在的违约赔偿请求。

已经办理符合条件的抵押预告登记，与完全没有登记不同。担保制度司法解释第五十二条对预告登记权利人在具备本登记条件时的优先受偿作出专门规定，应核查登记类型和是否失效。

十三、诉讼请求要随房产状态调整

房产仍具备登记条件，可请求抵押人协助办理抵押登记，并同时主张到期借款。房产已因抵押人转让而无法登记，可请求其在司法解释限定范围内承担责任。

房产被查封或存在多项在先权利时，应先计算补登记可能性和预计受偿额。只提出“确认享有优先受偿权”，在抵押权从未设立的情况下缺少依据。

债权人起诉主债务人和第三人抵押人时，还要区分主债权诉讼时效、担保合同请求及抵押登记状态，避免遗漏责任主体。

佛山孟翔律师实务提醒

佛山民间借贷和企业融资中，把房产证复印件交给债权人、在合同上写“自愿抵押”、办理抵押委托公证，却没有完成不动产抵押登记，是高频风险。放款前应以登记簿显示抵押权人为完成节点，不能把签约、收证和预约登记混同。

发现未登记后，建议马上做三项核查：房产是否仍在抵押人名下，是否已有查封或登记抵押，抵押合同能否准确识别房产。根据结果选择补登记、保全、主张违约责任或追收其他财产，比单独争论“合同写了抵押”更有回款意义。

常见问题

1. 借款合同盖章并按了手印，抵押权就成立了吗？

没有。房产抵押权以登记为设立条件。签字盖章可以支持抵押合同成立，却不能替代不动产抵押登记。

2. 原件房产证一直由债权人保管，能优先受偿吗？

不能仅凭保管证书取得优先权。应查询登记簿是否记载抵押权，登记状态才是判断房产抵押权的关键。

3. 借款到期后还能补办抵押登记吗？

抵押合同有效且房产仍具备登记条件时，可以请求办理。补登记的抵押权顺位从实际登记时确定，不追溯到签约日。

4. 抵押人偷偷卖房，债权人能要求赔偿吗？

因抵押人转让导致无法登记，可依法请求其在约定担保范围内承担责任，但不超过假设抵押权能够设立时的责任范围。

5. 房产被其他法院先查封，早签抵押合同有用吗？

早签合同不能产生未登记抵押权的优先顺位。债权人应核查能否补登记、抵押人的违约责任以及其他可供执行财产。

参考依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第三百八十八条、第四百条至第四百零二条；

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十五条至第五十二条；

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》关于财产保全、实现担保物权和强制执行的规定；

4. 《中华人民共和国企业破产法》关于担保债权和债权申报的规定。

孟翔律师，广东佛山执业律师，广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士，长期关注房产抵押、担保合同、执行受偿顺序和债权追收。

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