佛山商铺租赁中消防整改费用，应由房东还是承租人承担？

佛山一家餐饮企业租下商铺后准备开业，检查发现原有喷淋数量不足，防火门损坏，厨房新增隔墙又需要调整烟感和排烟。房东说合同写了“承租人负责办理经营所需手续”，全部整改应由租户承担；承租人则认为房屋交付时消防条件不合格，费用都应由房东支付。

这类争议很少能用一句“谁使用谁负责”解决。应把整改项目拆开，查明缺陷何时形成、由谁改造、服务何种经营用途、属于房屋本体还是承租区域内部设施，再结合租赁合同和消防管理规则确定费用。

一、先把行政责任与合同费用分开

消防法、建设工程消防设计审查验收规则会根据建设、改建、装修和经营活动确定相应责任主体。主管部门要求某一主体整改，并不等于房东与承租人之间最终只能由该主体负担费用。

双方可以在租赁合同中约定消防设施维护、装修报审和整改费用，但该约定主要处理内部责任。法定义务不能因合同写着“均由另一方负责”就当然转移。被要求先整改的一方，可以在消除隐患后，再依据合同和过错向对方追偿。

企业收到整改通知时，应先按安全要求采取措施，避免继续营业扩大风险，同时保存检查记录、整改清单和费用凭证。只争论谁付款而放任隐患，可能同时产生行政和民事风险。

二、交付前已经存在的建筑缺陷更接近出租人责任

《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定用途。第七百一十二条规定，除当事人另有约定外，出租人履行租赁物维修义务。

如果商铺在交付前就存在消防主系统故障、疏散通道先天不符合约定、原有防火门损坏，或者建筑本身缺少应有的验收备案条件，出租人承担修复费用更有合同基础。尤其是房东明确承诺商铺可用于餐饮、培训、娱乐等特定用途，却隐瞒建筑条件无法满足相关消防要求，承租人可要求修复，并根据影响程度主张减租、解除或损失。

承租人应证明问题并非自己装修造成。交付前的消防验收、备案资料，现场照片，物业维修记录，检查意见及专业机构说明，都比开业受阻后的一方陈述更有作用。

三、承租人装修和经营变化产生的费用多由承租人承担

商铺原本符合一般商业用途，承租人为开餐饮店新增厨房、燃气、隔墙和排烟，或者为培训、娱乐等经营设置人员密集空间，可能触发新的消防设计和设施调整。此类为满足承租人特定经营模式产生的费用，合同没有另行约定时，更接近承租人的经营投入。

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》适用于特殊建设工程的消防设计审查、消防验收以及其他建设工程的验收备案、抽查。内部装修和改变用途是否需要办理相应手续，要看工程性质、建筑用途和具体标准，不能只凭装修面积作判断。

承租人未经同意拆除防火分隔、遮挡喷淋、改变疏散路线或超负荷用电，由此产生的恢复和整改费用，应由承租人承担；造成公共系统损坏或房东损失的，还可能承担赔偿责任。

四、公共消防系统与店内末端要分界

商业综合体的消防泵房、消防水池、主机、公共报警系统、公共疏散通道和总控设施，常由业主或物业统一管理。店内喷淋、烟感、应急照明和疏散标识虽位于承租区，也可能与公共系统连接。

争议时应查看物业服务合同、商场管理制度和租赁附件，确认系统产权、维护主体与收费范围。物业费已经包含公共消防设施日常维保的，房东或承租人是否另付整改费，要核对本次项目是否属于常规维保，还是租户装修新增工程。

一份整改报价同时包含主机维修、店内移位和装修恢复时，应要求分项报价。把公共系统缺陷和承租人经营改造打包计价，会使责任分配失去依据。

五、“现状出租”不能覆盖房东明知的重大缺陷

合同常写“承租人已现场查验，按现状接受”。该条款可以证明承租人对可见状态已有了解，却不当然免除出租人对隐蔽重大缺陷、虚假说明或特定用途承诺的责任。

消防验收资料、主系统运行状态和历史整改通知，并非普通承租人肉眼都能判断。房东明知房屋没有完成应有手续，仍承诺可以直接开业，却未作披露，法院会结合诚信原则审查其责任。

承租人是有经验的商业经营者，签约前已收到资料并明确同意自行改造、报审和承担费用，也会影响分担。双方的专业能力、磋商记录和租金优惠都可能用于解释“现状出租”的真实范围。

六、经营手续由承租人办理，不等于房屋基础问题也归承租人

营业执照、食品经营许可和开业前消防安全检查等经营手续，常由实际经营者办理。合同写明由承租人负责办证，主要解决申请主体和流程配合，不宜直接推导出建筑原有缺陷均由承租人出资。

《消防法》第十五条对公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查作出规定。餐饮、商场、娱乐场所等是否属于适用范围及采用何种程序，应结合具体经营场所判断。承租人负责申请时，房东仍应提供权属、原消防设计验收和建筑资料，并配合需要业主签章的事项。

房东迟迟不交资料导致无法申报，与承租人方案不合标准被退回，责任性质不同。申请记录、退件理由和双方催告可以帮助识别原因。

七、先施工后争议时怎样确定费用

消防隐患紧急，承租人可能先行整改。要求房东承担费用时，应证明整改具有必要性、费用合理且属于房东义务范围。《民法典》第七百一十三条规定，承租人在出租人未在合理期限内维修时可以自行维修，维修费用由出租人负担；维修影响使用的，还可相应减少租金或延长租期。

承租人宜先书面通知房东，附整改意见、项目清单和报价，给予合理处理期限。紧急情况无法等待的，也要保存现场、通知和付款证据。未经告知就按高标准全面升级，再要求房东支付全部费用，超出必要修复部分可能不被支持。

房东认为承租人改造造成问题，也应在施工前后保留图纸、审批、巡查和制止记录。仅凭退租时现场变化，未必能说明全部缺陷由承租人形成。

八、无法开业时租金和装修损失怎样处理

消防问题导致商铺不能按约使用，承租人可先催告修复。影响达到合同目的不能实现时，可以根据《民法典》第五百六十三条、第七百二十四条等规定评估解除条件。是否减免租金，要看不能使用的原因、期间和双方约定。

承租人主张装修、人工、停业和预期利润损失，还要证明房东违约、损失关联和可预见性，并扣除装修残值、可拆设备及避免发生的成本。承租人明知手续未完成仍大规模装修，或者没有及时采取减损措施，也会影响赔偿范围。

如果问题由承租人擅自改造造成，房东可要求恢复原状、赔偿公共设施损失，并按合同处理租金。不能开业不自动等于承租人可以停止支付全部租金。

九、签约前应做一张消防条件交接表

租赁餐饮、培训、健身、娱乐或大型零售场地时，双方可以在合同附件列明：

• 规划用途和允许经营业态；

• 原消防设计审查、验收或备案资料；

• 公共消防系统及店内设施现状；

• 房东负责的基础整改项目；

• 承租人装修新增、移位和报审事项；

• 物业参与的审批和维保范围；

• 手续未通过时的整改期限、免租期和解除条件；

• 费用垫付、分项结算和装修残值处理。

交付时对喷淋、烟感、防火门、疏散口和应急照明拍照编号。后续整改才能与交付状态对比，不必依靠双方记忆。

佛山孟翔律师实务提醒

佛山商铺租赁发生消防整改争议时，先不要只拿一张总报价谈分担。把主管部门或物业提出的每个问题标记为建筑原有、公共系统、承租装修、业态变化或日常管理，再分别对应合同条款和形成时间。

签约前，承租企业应把拟经营业态和装修方案书面告知房东，要求提供原消防资料并确认申报配合。房东也应避免只写“消防均由乙方负责”，应明确基础条件、改造边界和无法通过手续时的退出机制。

常见问题

1. 合同写明消防费用全部由承租人承担，房东就无需负责吗？

该约定会影响双方内部费用分担，但仍需解释其是否包括交付前的重大缺陷和房东承诺的基础条件，也不能排除法律规定的行政责任。

2. 承租人办不下消防手续，可以马上解除租赁合同吗？

要查明障碍原因、是否可以整改、房东是否经催告仍不配合，以及问题是否导致租赁目的不能实现。手续暂时延误与客观无法经营的后果不同。

3. 物业要求整改，费用一定由承租人承担吗？

物业通知能证明存在管理要求，但最终分担仍要看整改项目属于公共系统、房屋本体还是承租区改造，以及租赁和物业文件如何约定。

4. 承租人自行维修后能否从租金中直接扣除？

应先核查是否属于出租人维修义务、是否完成通知催告及费用是否合理。直接扣租可能引发欠租争议，更稳妥的做法是形成书面确认或依法主张抵扣。

5. 原房屋有消防验收，装修后还需要办理手续吗？

原建筑通过验收不等于后续改建、装修或用途改变无需办理相应程序。应根据工程性质和现行消防设计审查验收规则具体判断。

参考依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百一十五条、第七百二十四条；

2. 《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条；

3. 《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二条、第十四条及相关审查验收规定。

孟翔律师，广东佛山执业律师，广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士，长期关注商铺租赁、消防整改、商业装修和商事争议解决。

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