租客擅自转租，房东能收回房子吗？

佛山的小周把房子租给一个租客，签了两年合同。几个月后他发现，房子里住着不认识的人，一问，原租客把房子转租给了别人，还隔成了好几间。小周很恼火：房子是我租给你的，凭什么转给别人？我能把房子收回来吗？

能。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回房屋。小周的租客没打招呼就转租，小周作为房东有权解除租赁合同。但有一个时限要注意：出租人知道或者应当知道转租后，六个月内没有提出异议的，视为同意转租。所以小周发现转租后，要尽快书面提出异议，明确不同意转租、要求解除合同，别拖过六个月的窗口。

转租的规则

租赁合同里，转租是承租人的处分行为，需要出租人同意。承租人经同意转租的，转租合法，原租赁合同继续有效，次承租人的租赁关系受保护；未经同意转租的，出租人可以解除合同。这里的同意，可以是合同里预先约定，也可以是事后追认。小周的合同没约定允许转租，租客擅自转租，小周解除合同的权利就成立。解除合同后，次承租人的占有失去依据，小周可以要求腾退。

六个月的异议期限

转租有个关键的时限规则：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内没有提出异议的，视为同意转租。这条规则的逻辑是，房东长期明知转租而不反对，就等于默认了，事后不能再以未经同意为由解除。所以小周发现转租后，动作要快，书面的异议函、解除通知，六个月内发出去，权利才保得住。发现的时间点、提出异议的时间点，都要留证据，别让拖沓变成默认同意。

房东的处理步骤

固定转租证据。房子被转租的事实，次承租人的情况、群租的改造、转租的聊天记录、中介的信息，拍照录像留证。书面提出异议。向租客发书面通知，明确不同意转租、要求解除合同、限期腾退，通知送达留凭证。解除合同、收回房屋。租客拒不腾退的，起诉解除合同、收回房屋、要求腾退，诉讼里转租的事实和异议的时间是争点。损失的赔偿。擅自转租、群租造成的房屋损坏、租金损失，一并主张。

两个别做的动作

发现后拖着不提。发现转租，觉得房子租出去就行，拖着不表态，六个月一过，视为同意，解除合同的权利就没了。异议要及时、要书面。只收租不管理。房东长期不管不问，对转租睁一只眼闭一只眼，既纵容了违规，也丧失了解除权。出租的房子，该管理的要管理。

广东佛山执业律师孟翔处理租赁纠纷时注意到，转租争议的关键在异议的及时性——六个月的期限是硬约束，书面异议发出去，解除权才保得住。房东发现转租，别犹豫，先书面表态。

擅自转租，是承租人越了权，房东有解除权。发现及时、书面异议、六个月内主张，房子才收得回来。