物业服务质量差，能少交物业费吗？

佛山的小周所在小区，物业服务质量一言难尽：垃圾桶堆满没人清、门禁坏了没人修、报修石沉大海，保安白天睡觉晚上不见人。不少业主赌气不交物业费，物业公司反过来起诉业主。小周拿不准：服务这么差，物业费能不能少交或者不交？

不能直接不交，但可以主张减免。物业服务合同是双向的，物业有提供约定服务的义务，业主有支付物业费的义务。服务严重不到位，业主可以主张物业违约，要求承担违约责任，包括减少物业费、赔偿损失；但直接拒交，物业公司起诉后，业主的拒交可能被认定为违约，反而被动。正确的做法，是固定服务不到位的证据，书面提出异议，通过协商或者诉讼主张减免。

付费义务和服务的平衡

物业费是业主对物业服务的对价，交了费，物业就应当按合同约定提供服务。服务质量差，是物业没有尽到合同义务，构成违约。但业主的付费义务和物业的服务义务是两条线，不能因为服务差就单方面停交，否则自己也违约。法律给业主的救济，是主张物业承担违约责任，违约的形式就包括减少服务不到位的部分的费用。所以服务差可以要回一部分钱，但不能一分不交，救济的路径要选对。

怎么主张减免

固定服务不到位的证据。垃圾无人清运、门禁长期损坏、报修无响应、安保缺位，拍照录像，标注时间，形成连续的证据，证明服务不到位是常态而非偶发。书面提出异议。向物业公司发函，列明服务不到位的问题，要求整改和减免费用，书面留证。协商和投诉。和物业协商减免方案，协商不成的向住建部门、12345投诉，物业服务的投诉是主管部门的受理事项。最后起诉。物业公司起诉业主追缴物业费的，业主在诉讼中反诉或者抗辩，主张物业服务不到位、要求减少费用，用证据说话，法院会酌定减免的幅度。

两个别做的动作

赌气直接不交。服务差是事实，但直接拒交，物业起诉，业主的违约事实也成立，还可能影响征信和执行。异议要提、减免要主张，钱的问题用程序解决。只抱怨不取证。业主群里骂了一通，既没照片也没记录，回头主张减免，拿不出服务不到位的证据。证据固定，是减免主张的根基。

广东佛山执业律师孟翔处理物业服务纠纷时注意到，物业费减免的案子，业主的关键在证据和程序——服务不到位的证据留全、异议和减免依法主张，法院的支持就有据。服务差要较真，但要用合法的方式较真。

物业费是服务的对价，服务差就有减免的空间。固定证据、书面异议、依法主张，业主的钱花得明白，物业的服务也被倒逼提升。