租的房子被房东卖了，新房东要赶人，租客怎么办？

佛山的小陈租了一套房子，合同签了两年，才住了半年，房东就把房子卖给了别人。新房东拿着房产证上门，说房子现在是他的了，让小陈月底前搬走，还扬言不搬就断水断电。小陈慌了：房子易主了，我的租赁合同还算数吗？

算数。买卖不破租赁，这是民法典给承租人的保护：租赁物在承租人占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房子换了主人，租赁合同照旧有效，新房东要承接原租赁合同，租客有权继续租住到合同期满。小陈不用搬，新房东也无权断水断电强行赶人，租客的权利在房屋易主之后依然完整。

买卖不破租赁的规则

这条规则的逻辑是保护居住和经营的稳定：承租人基于租赁合同取得的占有使用权利，不因房屋所有权的转移而消灭。房子卖了，卖的是所有权，租赁关系附着在房屋上，跟着房子走，新房东成为新的出租人，租赁合同对买卖双方和租客继续有效。小陈的租金按原合同继续付，付给新房东；租期、租金、违约责任都按原合同执行。规则适用有一个前提，租赁关系在房屋交付给新房东之前已经存在，小陈的租赁合同签在前、履行在前，符合适用条件。

租客的应对步骤

告知新房东继续履行。向新房东书面说明租赁合同的情况，表明要求继续租住到合同期满，附上租赁合同，明确租金后续按合同支付。态度清晰，立场合法。固定证据。租赁合同、租金支付记录、新房东要求搬离或者威胁断水断电的通知，全部留存，这些是主张权利和应对侵扰的证据。正常支付租金。租金继续按合同约定支付，新房东拒绝接收的，可以提存或者保留支付记录，避免被以欠租为由找麻烦。协商不成走程序。新房东强行断水断电、换锁、骚扰的，报警并保留记录，起诉请求继续履行租赁合同、停止侵害。

两种例外情形要留意

买卖不破租赁有边界。先抵后租的，房子先设立了抵押权，之后出租，抵押权实现时租赁关系可能不受保护；房屋被查封后出租的，租赁关系对申请执行人不发生效力。这些情形相对少见，正常从房东手里租来的房子，买卖不破租赁就是租客的护身符。租客签约前可以查一下房产状态，确认房子没有在先的抵押和查封。

两个别做的动作

被吓唬就搬走。新房东说几句狠话就匆忙搬走，损失了自己主张，违约责任、搬家损失都得自己扛。不搬是权利，搬不搬要自己权衡后决定，而不是被吓出来的。不签任何文件就接受变更。新房东拿一份新租赁合同或者变更协议让租客签，租客不核对就签字，租金涨了、租期缩了，权益在签字那一刻就变了。新房东的合同和原合同要逐条比对，明显不利的条款不能轻易接受。

广东佛山执业律师孟翔处理租赁纠纷时注意到，买卖不破租赁的规则保护的是有合同、有证据、有立场的租客，把租赁合同和付款记录留好，把继续履行的主张讲清楚，新房东的催搬就只是单方面的表态。

房子易主，租约不断。合同在手、证据留全，租客的居住权就不会随房子易主而消失。